Atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda: Superior Tribunal de Justiça Pacifica Orientação
O Superior Tribunal de Justiça (S.T.J.), em decisão recente (Informativo nº 626), pacificou entendimento sobre a fixação ou não de lucros cessantes em caso de atraso da entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda.
A questão cinge-se à, normalmente, incorporações imobiliárias (art. 28, parágrafo único da Lei 4.591/64) em que duas partes entabulam contrato de promessa de compra e venda vez que, normalmente, os apartamentos ainda são adquiridos na planta de construção do prédio.
Por vezes o incorporador (responsável pela construção e entrega das unidades autônomas) torna-se inadimplente perante o promitente comprador vez que não entrega o imóvel no prazo estabelecido entre os entabulantes no contrato de promessa de compra de venda do imóvel.
Assim, persistia a questão em relação à possibilidade de condenação do incorporador pelos lucros cessantes relativos ao período em que o promitente comprador ficou impossibilitado de utilizar seu imóvel e, o mais importante, se esses lucros cessantes seriam presumidos.
Inicialmente, o S.T.J. entendia que, apesar da possibilidade de fixação de lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel (por, por exemplo, não poder estar obtendo frutos cíveis do mesmo) essa não lucratividade deveria restar comprovado pela promitente comprador. Pode ser observado tal posicionamento do Tribunal, por exemplo, no ArRg no Recurso Especial nº1.341.138 de relatoria do Min. Sidnei Beneti. Para o Min. se trataria de projeção demasiadamente abstrata, não sendo possível em nosso ordenamento jurídico que, de acordo com art. 402 do CC/02, veda o chamado “dano hipotético”.
Posteriormente, o S.T.J. iniciou um processo de superação de seus precedentes (overruling) aceitando a condenação do incorporador ao pagamento de lucros cessantes e, o mais importante, sendo esses lucros cessantes presumidos não havendo que se falar em enriquecimento sem causa. Esse entendimento pode ser observado, por exemplo, no ArRg no Agravo de Instrumento nº 1.036.023 de relatoria do Min. Aldir Passarinho.
Diante dessa divergência, a 2ª Seção do S.T.J. foi chamada a se manifestar sobre o tema tendo se posicionado no sentido da não necessidade da finalidade negocial do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda do imóvel para condenação do promitente ao pagamento de lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel:
EREsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, por
unanimidade, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018
O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.
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